La trilogie du lotissement : De l’idée à la réalisation

Quelles sont les étapes d’un projet de développement domiciliaire en relation avec un arpenteur-géomètre?

Bienvenue dans la première partie de notre trilogie sur le lotissement. Dans cette série en trois volets, nous allons explorer les étapes cruciales d’un projet de développement domiciliaire et la relation essentielle avec un arpenteur-géomètre.

Le projet de développement domiciliaire peut sembler être un défi que seuls quelques privilégiés peuvent envisager. En réalité, bien que ce soit une tâche exigeante en termes de temps et d’efforts, elle est tout à fait réalisable. Comme le dit l’expression, « un éléphant se mange une bouchée à la fois », de la même manière, un projet de développement domiciliaire se réalise une étape à la fois.

À travers trois articles successifs, nous allons examiner les étapes d’un projet de développement immobilier, en mettant en avant l’implication essentielle d’un arpenteur-géomètre à chaque étape du processus.

Dans ce premier article, nous allons aborder la phase d’étude du projet ; la phase où nous allons explorer et exploiter votre vision.

Cette phase initiale implique non seulement d’évaluer la faisabilité du site envisagé, mais aussi d’approfondir votre vision initiale à travers des questionnements et des discussions.

Lorsque vous êtes au stade embryonnaire de votre projet, des questions importantes peuvent vous aider à débuter votre réflexion ou tout simplement bonifier votre vision.

Par exemple, il est crucial de déterminer l’usage du terrain envisagé, que ce soit pour un usage résidentiel, commercial ou institutionnel. Ceci permet de décerner les besoins et les exigences spécifiques de chaque secteur envisagé.

Également, il convient d’évaluer l’intensité du développement envisagé, notamment en termes de densification et d’occupation du sol, ainsi que la quantité de lots à prévoir.

Une attention particulière doit aussi être accordée au verdissement du projet, afin d’intégrer des espaces verts et des aménagements paysagers qui favorisent la qualité de vie des résidents et la durabilité environnementale.

Par ailleurs, il est indispensable d’examiner de près le zonage en vigueur et d’évaluer la nécessité d’éventuelles modifications pour garantir la pleine réalisation de notre vision.

En parallèle, il est essentiel de tenir compte de l’environnement naturel avoisinant, en particulier des cours d’eau et des milieux humides, afin de préserver leur intégrité écologique et de minimiser les impacts négatifs du développement. La question de la mobilité durable occupe également une place centrale en vue de favoriser des modes de déplacement respectueux de l’environnement et accessibles à tous les résidents.

Enfin, l’acceptabilité sociale et le développement durable doivent être un point important de votre réflexion, en veillant à ce que le projet réponde aux besoins et aux attentes de la communauté tout en ayant en tête les générations futures.

Ces éléments importants à considérer démontrent à quel point un projet de développement domiciliaire peut toucher de nombreuses sphères différentes de la société. C’est cette gestion efficace qui permet de créer un produit de qualité et respectueux de tous.

Après avoir poussé la réflexion au-delà de la vision première, l’étape suivante est habituellement de réaliser une étude préliminaire du terrain avec l’aide d’un arpenteur-géomètre.

En quoi consiste cette étude préliminaire au juste ? Il s’agit généralement d’un plan montrant le terrain envisagé pour le développement sur lequel seront superposées les contraintes environnementales et réglementaires. Ce plan préliminaire servira de canevas de base pour fins de discussion et pour approfondir la réflexion autour de votre vision de départ.

Quelles informations sont, en règle générale, incluses dans ce plan préliminaire?

Une des informations pouvant figurer sur ce plan est la topographie des lieux. Grâce aux courbes de niveau, on peut visualiser l’allure générale du terrain et prendre des décisions sur les endroits les plus optimaux pour construire, tout en minimisant les modifications anthropiques.

Toujours aux fins de discussion, le plan préliminaire peut également montrer les normes de zonages en vigueur actuellement. Par exemple, les marges de reculs par rapport aux limites de propriétés, le pourcentage d’aire verte requis, les différentes zones de protection, la bande de protection, les zones inondables ou à risque, découlant du même règlement.

Dans le même sens, les données issues des règlements de lotissement, par rapport aux terrains et aux rues projetées, ainsi qu’issus des règlements de construction, concernant les bâtiments en tant que tels, pourront être extraites pour faciliter la vision globale.

Les cours d’eau, les lacs et leurs éléments en découlant (littoral, rive, zone inondable, etc.) sont également sujets à l’étude préliminaire. Une approche particulière est nécessaire lorsque des réglementations de contrôle intérimaire visant sont en place pour limiter les interventions humaines dans les bassins versants par exemple.

Une approche particulière est également à considérer si ce développement est réalisé dans un milieu boisé.

Dans les zones agricoles, qui sont sous la juridiction de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ), il ne faut pas oublier les procédures administratives supplémentaires pour autoriser tout projet de développement.

Enfin, et ne prétendant pas être exhaustif, une attention particulière doit être apportée à votre projet si celui-ci se trouve dans une aire de protection d’un bâtiment classé patrimonial. Dans cette situation, une autorisation auprès du ministère de la Culture et des Communications sera nécessaire.

L’objectif principal de cette étape préliminaire est la discussion. En effet, dans tout projet de développement, divers intervenants jouent un rôle crucial. Qu’il s’agisse du promoteur immobilier, du constructeur, de l’arpenteur-géomètre, de l’architecte, de l’urbaniste ou de la municipalité; la préparation, la communication et la synergie sont trois éléments essentiels pour une vision réussie du développement domiciliaire.

En abordant la phase d’étude initiale, qui est d’explorer et d’exploiter une idée, nous avons souligné l’importance cruciale de déterminer un canevas de base, soit par la réflexion, par la discussion ou par la réalisation d’un plan préliminaire.

Dans le prochain article, il sera question de la deuxième étape d’un développement résidentiel, soit la phase de conception. Cette phase comprend la réalisation des plans-projets de lotissement des terrains et d’implantation des bâtiments, le tout en naviguant dans la multitude de lois et règlement applicable pour maximiser la vision de départ.